房产贷款抵押额度怎么计算？

在烟台，“海融金服”每天都会被问到同一个问题：“我的房子能贷多少钱？”很多人以为市值100万就能贷70万，但实际算下来发现额度比预期少了很多。房产抵押贷款的额度到底怎么算？为什么同样市值的房子，有的能贷70万，有的只能贷40万？

今天这篇文章，就把房产抵押额度的计算方法、影响成数和评估价的变量、以及怎么让额度最大化，一次讲清楚。

一、先看公式：额度=评估价×抵押成数
房产抵押贷款额度的基础计算公式非常简单：可贷额度 = 房产评估价 × 抵押成数。

两个变量——评估价和抵押成数——任何一个变动，都会影响最终到手的金额。以下分别拆解。

二、评估价：为什么比市值低？
很多客户以为评估价就是小区挂牌价或自己买房的成交价。实际上，银行委托的评估公司给出的评估价，通常只有市值的9至9.5折。市值100万的房子，评估价大约90万至95万。

评估价根据以下因素综合计算：小区品质与周边配套，房龄与建筑质量，楼层、朝向与户型，近期同小区实际成交记录。莱山区、开发区、高新区的次新房，评估价给得比较足。芝罘区老房子、福山区牟平区偏远楼盘，评估价就会明显低于市值。这就是为什么同一座城市，不同区的房子评估价差异很大。

三、抵押成数：什么决定能贷几成？
评估价算出米后，乘以对应的抵押成数才是最终额度。抵押成数受以下因素影响：

房产类型： 住宅成数最高，能到评估价7成。商铺写字楼5至6成。厂房4至5成。别墅5至6成。

贷款用途： 经营贷成数最高，能到7成。消费贷通常6成，且额度上限100万。

房龄： 15年以内次新房7成，15至25年6至6.5成，25至30年5至6成，超过30年银行基本不接。

征信与收入： 征信干净、收入稳定的客户成数给到最高档。有轻微逾期的成数可能被压低0.5至1成。

所在区域： 核心三区（莱山、芝罘、开发区）成数稳定，福山、牟平略低，县市区再低0.5至1成。

四、用实例算一遍：你的房子能贷多少？
实例一： 莱山区次新房，市值120万。评估价约115万，全款房、征信干净、有执照。经营贷7成，可贷约80万。

实例二： 芝罘区老房子，市值90万。评估价约78万，房龄28年、征信有轻微逾期。少数银行接受，成数5成，可贷约39万。

实例三： 开发区商铺，市值150万。评估价约135万，商铺成数5.5成，可贷约74万。

实例四： 按揭中的房子，莱山区市值100万。评估价约95万，按揭欠50万。如果垫资解押做一抵，7成贷出约66.5万，还掉垫资50万，到手约16.5万。

五、怎么让额度最大化？
选对贷款用途。 有营业执照走经营贷，成数最高。多对比几家银行。 同一套房子，A银行可能给6成，B银行给7成。保持征信干净。 申请前3个月别乱点贷款和信用卡。垫资解押再做一抵。 按揭尾款不多的，先还清按揭再抵押，额度更高。

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总结：
房产抵押额度=评估价×抵押成数。评估价通常是市值的9至9.5折，成数看房产类型、用途、房龄和征信。住宅经营贷最高能到7成。想知道你的房子能贷多少，欢迎来海融金服免费评估。